今年8月12号，我写过一篇名为“年，即墨房地产市场的下半场，最大的不稳定因素逐渐浮现”的文章。文章中我写到关于目前即墨房地产市场的不利因素，详情可以自行翻阅之前的文章。结果没出两个月，9月底，世茂璀璨倾城，创智新区的标杆项目就从1.3降到1.1。而即墨西荣盛更是从1.35直接降到1.1精装送车位，并且万达，中梁也都陆陆续续加入到工抵房的大军中来。即墨老城区龙湖龙誉城，君基新天地，价格也全都拉到万元线下方，而且送家电，送车位券，送物业费等花样也是层出不穷。即墨北星河城亩大盘（占地面积约等于6个御墅林枫），更是要创全即墨纪录，建成即墨最大规模的小区。即墨南，不仅有单价0.85W的幸福城，更有单价0.85带装修的集美时光9层洋房，让金茂瑟瑟发抖。
即墨楼盘四面开花式布局，体量过大
即墨东，创智新区，就品质来说，璀璨倾城还是不错的，其实如果二期开发商不卖1.3，老老实实卖1.2，可能二季度也就出清了，也就不会有后续大的降价。8月我能精准预料创智新区房价下降，主要原因就在于创智新区很大程度要靠汽车城这几万人来带动。结果从今年下半年开始，芯片的短缺，直接导致青岛大众产量减半。再加上解放销量也不给力了。使得创智新区购买力大幅下降。而10月的限电限产，更是火上浇油了一把，导致整个创智新区房价把建德馨，二十八中分校的利好又全都吐了回去。恒信再次回到1.1的价格，还是好楼层，和达熙园又开始卖0.88的简装特价房。创智新区熬过这个冬天，还是有机会的，芯片问题总有解决的那一天，奇瑞再一建厂，创智新区稳住还是很容易的，只不过升值压力还是很大。依然是库存体量过大的问题。但是开发商有可能这个冬天过去，就不卖特价房和工抵房了，那就相当于变相涨价了。
因为缺芯，汽车城的带动作用已经大打折扣
即墨西，从蓝城玉兰公馆开始，陆陆续续又增加了十几个新盘，截止到现在，没有一个开发商能够做到清盘，全身而退。去年禹州闹，今年荣盛闹。3年前，即墨西只有土豪老板买的起，现在已经将身段放低到小老板阶层。实际普通打工的小老百姓还是买不起。没办法，青岛收入水平差距就是那么大。短时间的新房快速供应，而产业资本和人口没有提升，导致即墨西房价阴跌了整整三年。明年怎么样，就即墨西目前状态而言，首先的任务不是说房价能不能涨，而是要先稳住。你看苏州人口够多吧，打工的能挣的多点吧，但是苏州浒墅关中南房价一夜之间从2.5跌到1.7，还是精装。你觉得即墨西打工的能挣多少。而此次仅短短两年时间，巨量供应十几个楼盘，这在即墨西市场，是从来没有过的。即便是即墨西能慢慢消化库存，关键这么多新建商品房将来都会变成存量二手房，对市场的冲击依然不小。因此就即墨西而言，商品房短缺的历史已经结束了。除非产业资本有巨大的提升，否则房价最好的结果就是稳住。
两年时间，即墨西增加了十几个楼盘
对于即墨房地产市场，创智新区升值潜力还是要大于即墨西，因为汽车城终究是实实在在能创造价值的实体产业。而今年11-12月都是购买创智新区的绝佳时机。并且对于手中持有老房子的人来说，奇瑞投产，或许就是你出货的最佳时机。