疯狂的即墨楼市,像极了那年的章丘

即墨因故城地临墨水河而得名,汉初成为胶东政治、经济、文化中心,隋朝建城于现址,已有多年建城史,所以历史上先有即墨、后有青岛,也有“千年即墨、百年青岛”之说。

即墨产老酒,清亮透明,深棕红色,酒香浓郁,喝了不上头。但是,最近即墨的土地市场却有点晕,而且一点也不“寂寞”。

近几日,即墨土地市场出现井喷式出让的局面,这是即墨改区以来,最大规模的一次出让,如此大规模的土地出让,在全国也不多见。

3月17日,16宗商住用地上市,共亩,未来可形成建筑面积约万㎡,其中纯商业、商务用地外用地亩,未来可形成建筑面积万㎡;

3月18日,15宗商住用地上市,总计亩,未来可形成建筑面积约72万平米;其中纯商业、商务用地外用地亩,未来可形成建筑面积66万㎡;

3月19日,12宗商住用地上市,占地面积亩,未来可形成建筑面积约70万平米。

3月20日,10宗商住用地上市,占地面积亩,未来可形成建筑面积约万平米。

仅仅4天,即墨共计供应商住用地54宗,占地面积亩,未来可形成商住建设面积约万㎡,这是什么概念呢?

有机构统计,年即墨市推出土地97宗,占地面积亩,未来可形成建设面积万㎡。年开年不到4个月,土地出让总数、占地面积和建设面积分别达到了去年全年的55%、50%和54%。

年即墨区成交商品房面积为万㎡,也就是说3月还没结束,即墨的土地供应可形成面积已经超过了年即墨全年商品房销售面积63%!仅仅这3个月的土地供应,需要去化1年零8个月,加上之前供应未上市和年接下来8个月供应的量,即墨的市场库存量可想而知。

这么多房子入市,是否会对市场造成影响,对开发商接下来的营销造成大的压力?如果接触过-年济南章丘楼市,或许会发现两地情况有些许相似,我们或许可以从章丘的过往中找到一些答案。

首先我们对比一下两地:

城市层面,即墨位于青岛最北部,曾经全国百强县,年全区GDP亿元,章丘位于济南最东部,曾经的全国百强县,年章丘全区GDP亿元(抱歉,年的未公布),同样撤市划区,同样的曾经卫星城,差不多的经济总量,在房地产市场有哪些相似?

土地市场层面,年1月章丘供应土地11宗,占地面积约42万㎡,形成建筑面积万㎡;2-4月月供应约18宗,占地面积亩,可形成建面万㎡。截止当年年末,章丘总供应土商住用地72宗,可形成建设面积万㎡。

而在年全年,章丘区仅仅供应商住用地40宗,亩,可形成建设面积万㎡。

土地市场市场的井喷,库存量的增加,并没有刺激到章丘的楼市,哪怕是量的增加。-年,在宏观调控的影响下,章丘的商品住宅成交量分别为万㎡、万㎡、万㎡。

同时,章丘的房价也一路下滑,中国房价行情网统计,章丘区年12月房价元/㎡,年12月元/㎡,,年12月50元/㎡,年12月元/㎡。

很容易理解,存量多了,楼盘数量多了,但是客户量没有多,很多开发商深陷泥潭,叫苦连天。

即墨的房价,在没有经过这次井喷式供应的情况下,已经经历了类似的变化,年12月元/㎡,年12月元/㎡,年12月元/㎡,年12月元/㎡。

可怕的是,即墨近三年的成交量,同样没有呈现上升的趋势,-年住宅的网签量分别为万㎡,万㎡和万㎡。

即墨所供应土地多为一线房企勾地,代表基本会落地,而章丘出现土地流拍比较多,所以即墨的土地成交量层级远远超过章丘。

类似的城市现状,同样经历了土地的井喷供应,同样经过的房价的迅速上升,同样经历了房价的回落,成交量的下滑,是否会经历同样的市场低迷?

客观来说,即墨的居住环境优于章丘,即墨自身的发展规划层级比章丘更上一层,同时青岛对即墨的支持力度也是优于济南对章丘的力度的,所以其吸附能力也是强于章丘的,这是即墨对比章丘的优势。

但是对比同城的西海岸、城阳、经济开发区等区域,并无独特优势,所以如何吸纳更多的购买力,给了即墨较大的压力。

同时,规划总是站在宏观层面的,具体还要看实施的力度,这所有的一切,来自于即墨自身的努力,否则如果没有政策的松动,即墨的房地产市场很有可能在大量的供应之下,延续章丘的老路。

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