自五一过后，青岛的天气愈发多变，就如同当下闻讯而动的购房者。
从市北地价再现王者、到三胎政策发布，市场动态的风向成了引导购房者出手的牵引线，而国家政策的发布又让人好奇起未来楼市的走向，环环相扣，让待下场的新人成了楼市的迷路羊。
为了更好的了解当下市场的走向，搜狐焦点对话卓易研究院院长段敏敏，用市场数据分析楼市、解读新政策的预期影响。
理性对待楼市的风吹草动，不做跟风的小韭菜。
五月成交量减价升市场震荡调整
在经历了“金三银四”的小阳春铺垫后，5月的青岛楼市进入了一个震荡调整周期。
根据卓易数据显示，5月青岛新建商品房成交套，环比下降9.10%；成交面积㎡，环比下降10.12%；价格方面，青岛新建商品房成交均价元/㎡，环比上升3.59%。
同比去年的楼市成交看，销量同比增长15%，价格同比上涨了5%，量价数据依旧亮眼。
而且在近期，震惊了青岛楼市的市北区开平路45号地块项目规划出炉。根据规划显示，该宗地块将要配建起3栋商品房和1栋公租房。这宗触发熔断、后由绿城以元/㎡的价格成交的地块，无疑是一石激起千层浪，打破了老四方现存的“主城房价洼地”的平静。
而据段院长介绍，5月份青岛进行了首批集中供地，成功出让了61宗地块，主要分布在市北、城阳、即墨和胶南，四区土地量占比87%。按照常规操作，这些成交的宅地将于今年11月左右陆续上市，在优质地块和开发房企的双向竞争、转型下，年可能是一个购房的好时机。
人口增长加压下房价涨幅可控
要说5月中出现的国家大事，人口普查一定上榜。
5月21日，山东省新闻办召开新闻发布会，青岛市常住人口首次突破万；联想到青岛放开落户、取消城区产权房面积限制后，两个月内青岛落户人口增加了三万多。
对于人口增长之于房价的忧虑，段院长表示，人口快速扩张需要过程，青岛两个月内落户人口达三万，并不等于新增人口有三万人，落户的大部分为青岛市常住的非户籍人口。
同时，青岛人口的增长，小概率出现当年西安由于放宽人才政策所引现的房价快速上涨的情况。
段院长分析，在西安年大力度的落户政策下，当年便实现了70万的人口增量；不过，西安房价也在-年间出现了爆发式增长，增幅达3-4成。这一时段房价的膨胀上涨，不仅是由人口激增所导致，房价的变动与房地产市场膨胀发展的大周期也密不可分。
至于青岛，常住人口的扩容一定程度上会反应到房价上，尤其是优质地段的小户型二手房，房价上弹的压力会增大。目前青岛新房市场的供应主要集中在外围区，且供需比高、货存大，短中期内外围新房涨价压力可控。
三胎或致产品变革刚需买房需求平衡
在七普大数据公布后，人口老龄化俨然成为国家下步发展的