随着10月各项数据的出炉，这两天看到最多的一句话是“金九银十成了过去式”。
放眼青岛，有媒体直言，这可能是青岛楼史上，最冷的“十月”。
01
新房、二手房、土地
能看到的都在降
很多人感觉到了今年10月楼市的冷，但看到数据之后没想到冷的这么触目惊心。
卓易数据显示，10月份青岛新建商品住宅（以下称新房）成交套，环比上月下降了0.77%，同比去年下降了16.31%；而成交价为元/㎡，环比下降5.82%，同比下降0.92%。
这对于新房市场而言是一个极为不乐观的信号。
今年的前十个月，除了只有28个自然日且又有春节假期的2月外，10月的新房成交量最低，成交价格也创下全年最低值。尽管我们常说，“金九银十不再”，但在开发商保持了一定的推盘量和促销活动的情况下，全年“新低”的成交情况在往年的10月里几乎不曾出现。
同样不乐观的当然还有二手房。
根据贝壳青岛研究院提供的数据，10月全市二手房成交量套，环比下降25.5%。
这一数据同样创下“年度新低”，相较于成交高点的4月份，下降幅度超八成。
受“五年限售”政策影响，近两年来青岛二手房市场一直呈现低迷状态，尽管在今年上半年有过短暂的回温，但好景不长。进入下半年，二手房成交量已连续大幅度下降四个月，10月以来更有多个自然日出现“零成交”，新一轮的低位运行已经开始。
如果楼市尚能用“入冬”“冷”这样的形容词，那么对于10月的青岛地市而言，直接“冰封”。
10月中旬，青岛自然资源和规划局公布的当月青岛土地招拍挂的预公告显示，全市预计有二十多宗商住地块上市。
整个10月过去，仅有莱西一宗商住用地进入招拍挂流程，且因无人出价而流拍。地市罕见出现“零成交”！
不仅如此，其他重点城市已陆续公布第三次土地集中供应的信息，而青岛近期只有两宗商业地块待出，三集中还“毫无音讯”。
02
房价降了
购房者为什么反而不冲了
市场低迷，与政策限制因素密不可分。青岛相对较严的调控政策已经实施多年，对于市场的影响效果已经显现。并且今年以来逐步收紧的金融政策也遏制了市场的上升势头。
除此之外，购房者日渐浓重的“观望”情绪，也加剧了市场的“冷”。
按照以往的经验，只要楼市开始“降价”，就会有人开始冲，带动成交，市场开始止跌回暖。
但在今年，“降价”这一大杀器的效果却并没有显现，刨除“买涨不买跌”的主观因素，无外乎以下这么几个原因：
其一，核心区房价稳定。无论是青岛主城区还是其他各区市的中心区域，受供应量、配套完善度的影响，新房二手房价格都相对稳定，热门项目降价促销的极少，偶有新房项目推出优惠，但房源数量有限，不足以带热整个市场。
其二，降价项目无法“打动”购房者。10月青岛新房降价幅度比较大的几个区域，即墨、老胶南、莱西，距离青岛主城都比较远，除了当地的购房者，对于需要在主城工作的刚需吸引力有限。即墨莱西虽有城际快车接驳地铁可快速通达主城，但大部分在青岛工作的人，可能还接受不了一小时以上的轨道交通通勤模式。更不用说，还么有轨道交通直达主城的老胶南了。
其三，置换周期变长。对于部分刚改购房者来说，卖旧买新是唯一可选的“新”房置换路径，但受金融、限售等政策的影响，这条置换路径的周期正在变长。
此前有报道称，青岛部分银行二手房房贷放款周期约在1-4月，即便是有合适的“新”房，但对于需要“以旧换新”的刚改客，也没有购买的能力。
03
市场“见底”
购房者该往哪里冲
下半年以来楼市连续四个月的成交下滑，连营销力度高于往常的“金九银十”都没有止住颓势，青岛市场进入低谷期已经是铁一般的事实。并且无论是从市场呈现的状态还是业内的分析，这一低谷期至少要持续到明年初。
一直以来，我们都说要摒弃“买涨不买跌”的思想。尤其是对于自住层面的购房者，更要把居住需求放在首位。
那怎么冲？
资金充足的自住者，当然可以“随心所欲”，但这个“随心”也要有章法。主城区、各区市的行政核心区、商业中心以及教育资源优势区域是首选。
此外，在房地产税即将落地的当下，因继承、投资、回迁安置等因素而拥有多套房源的人，也应调整资产配置，集中资金在城市核心区域购置一套高性价比的房源，更符合当下的利益诉求。
而对于资金有限的“刚”性客户，想在核心区域“捡漏”是需要几分运气的。常规操作还是在近核心区域寻找机会，比如老四方的滨海新区和李沧的楼山板块，可以算是目前主城区少有的“价格洼地”。（盛名难副的青岛这可能是主城刚需最后的上车地）
滨海新区和楼山板块目前在售新房价格约在1.8万-2.1万之间，且有小户型房源在售，把入住主城的门槛拉低到了万以内。虽然短时间内，受限于配套，宜居程度不能与主城核心区相媲美，但从中长期来看，随着城市更新的逐步完成，这些“洼地”区域的潜力更大。
再比如临近主城的城阳、老黄岛等区域。
从数据上来看，10月份，青岛新房成交价格上涨的区域，除了市南崂山，就只有城阳和老黄岛区。
而在这两个区域中，有地铁接驳的汽车北站、流亭、东郭庄、安子等区域，新房价格约在1.5万-1.8万之间，与主城动辄2万+3万+的均价而言，优势明显，完全可以作为近期置业