作者:青岛地铁房产
又是个下雨天。
今年，青岛的雨特多，好几次大风大雨。青岛楼市的天，好像为了配合般，六月之后就开始耷拉脸，时显阴沉。
风雨交迭，这很江湖。楼市的江湖，更是几度风云变幻。
高层调控主旋律持续收紧，地方习惯性虚与委蛇，更多房企厮杀入局，资本虎视眈眈，韭菜半生半熟，接盘侠热血沸腾......纷纷扰扰，各自风骚。
这里是青岛楼市，下半场尚未结束，拐点却悄然逼近。
相较于青岛调控的悠哉淡然，北京下半场的诸多政策却带来一股凛冽寒风。未来，青岛或将受大方向牵引，有望出台新一轮调控政策。
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政策新导向：抑制购房需求规范租房市场
比起上半年的紧锣密鼓，下半年的青岛调控，实在有些过于沉寂。
除了上合期间，勒令部分区域停工停售外，其他层面几乎没什么大动作。反倒不如局部城阳在摇号、打击违规销售等政策上表现积极。
总体来说，青岛市场表现尚算风平浪静，上合之后房价没再引起更大的波澜。
说起来，这还得归功于上半年的调控杀手锏：限价和五年限售。从某种程度而言，确实抑制了部分投机炒房需求。
当然，目前市场降温的另一大功臣，则是现有房价本身高高在上，以致于购买力不足。又或者可以说，上半场已经将下半场的购买力提前透支。是以，才有当下的凉凉。
虽则刚需在任何时候都有心入手，奈何目前首付、总价过高，负担过重，贷款又趋严。最终刚需是有心无力，只能望洋兴叹。
前几日的北京公积金新政，一刀切向购房需求，不分你是自住还是投资。近两日，北京又将启动中秋价格大检查，据说，哄抬房租也被划入检查范围。
在政策导向层面，北京公积金新政给其他城市调控的启发重点，并不是说对刚需的误伤。而且，也不是误伤。更重要的是关于购房需求的紧急刹车，实际上，这是相当于通过政策鼓励大家租房。
众所周知，北京房价高，自己举款能买房的毕竟在少数。大多数是通过公积金杠杆，撬起套房子。
如今，公积金贷款政策关卡重重、额度也有限，自身财富积累又不够的话，购房需求肯定会推迟。买不上房咋办？只能先租。正中北京公积金新政下怀。
事实上，北京公积金中心近几年来的租房提取金额数据也显示出，公积金提取用于租房的金额正在逐年增高。年才15.87亿，年直接到了56.19亿，年81.22亿。
青岛公积金提取用于租房的数据，跟北京走向一样。年，租房提取额为14.9亿。年，数额增长到28.5亿。因此，不排除，青岛公积金也会出台政策抑制购房需求，鼓励租房。
毕竟，当前大环境就是在倡导“租购并举”。
与北京政策逐步盯向租房市场相比，青岛的调控政策火力点目前尚局限于新房市场，且对于即墨、平度、莱西等局部政策略有放宽，政策严控力度不均。
青岛在租房市场，除却5月发布的一则《意见》外，甚少实质性内容。租房市场整顿，目前来看，是青岛的短板。主要，常态是干打雷不下雨。租房市场整顿，也就流于形式。
不过，按北京调控政策的走向分析，未来，整顿租房市场也将会成为房地产调控的重要一环。届时，青岛想要不被动跟风、不手忙脚乱，估计需要提前筹备相关租房市场整顿政策、赏惩举措等。
不管市场是冷还是热，这里的江湖永远是江湖。万科曾数年稳坐头把交椅，从今年开始，大哥之位却将拱手他人，从此江山易主融创，新的传说即将写就。
2
房企新江湖：大哥是传说不缺后来人
关于青岛房企半年考的数据，早在7月初，多家研究机构就已经发布。
根据锐理数据，融创以94.47亿高居榜首，销售总额领先第二名万科近40亿，销售面积也比万科多27万多平。按照这个架势，不止今年的双料王会是融创，今年破亿也都不在话下。亿的话，需要使劲儿拼一番。
很有可能，今年房企破百亿的会有6-8家房企。去年，数据上只有万科破百亿，但由于网签备案具有落后性，实际过百亿的房企，应该至少有3家左右。
年，融创以65.46亿冲刺到第三名，给青岛市场充分展示了狼性渠道营销的力量，拿下近3%的市场份额。当然，融创速度的另一面，也写着资本的力量。
无论去年还是今年年底，融创最终提交的答卷，都显示出，自年以来的股权收购为这份业绩做出了巨大贡献。
今年，融创在青岛市场入市10来个项目，绝大多数都是当初收购所得，且产品悉数为住宅。这就为最终的销售业绩奠定了基数。成为老大哥，没有悬念。
万科虽则在售项目也有10来个，但其中，还包括写字楼、公寓产品。后两者在成交量、成交金额上自然是拼不过住宅的。因此，下半场翻身第一的机会，可能性微乎其微。
融创、万科作为第一梯队，后来者要追的话，稍显吃力。第二梯队中，房企相互之间的差别则不是很大。今年半年考中的成绩，保利、旭辉银盛泰、海尔地产之间也就差个4亿、5亿的样子。
按照这几家手里的在售项目数来预估，到年底的时候，差额也不会特别大，最高差也就能有个15来亿。大概率还是在10亿以内。
不过，第二梯队的名单中，还需要加入海信地产。海信地产将是第二梯队排行的最大变数。保利、旭辉银盛泰、海尔地产手中的住宅项目基本维持在7个左右，海信地产今年的住宅项目数也是这个数值。
甚至，若是去年没来得及网签备案的数据转到今年的话，海信地产都有可能会挤入第一梯队中。
保利、海尔地产在销售总额上的优势还在于，有几个项目在市区，货值本身就要比其他区略高。
而海信地产、旭辉银盛泰的主阵地则是集中在黄岛、即墨、城阳等地，若想最终以总额取胜的话，需要走量才能弥补区域上的价格落差、销售额落差。
值得一提的是，自去年十月达成战略合作以来的旭辉银盛泰在销售业绩上表现出不俗的冲劲。今年上半年更是冲刺到第四名，40.89亿，几乎快赶上去年一整年的业绩（41.11亿）。
前几年，银盛泰还是银盛泰的时候，曾以百亿为目标。如今有旭辉助力，实现百亿目标将不在话下，未来可期。
年底第三梯队中，鲁商、龙湖、青特、鑫江、中海、天泰、天一将会从中一决高下。甚至，今年，金地也有可能杀到榜单之中。这一梯队的盘子，基本维持在5个项目左右。
第三梯队中的变数最大的是天泰、天一和金地。
这里面，天泰、天一今年的盘子到了10来个盘左右。靠着这些盘，天泰、天一有望向第二梯队靠拢。而据说，天泰今年的目标是百亿。若真实现的话，亿几乎可以挤入第一梯队。
前几年金地没能上榜，是因为只有金地悦峰一个项目。今年，金地通过合作开发的模式，花开黄岛、市北、城阳，盘子也得有四五个了。倘若网签备案顺利，今年在排行榜中是可以小露一下脸的。
除却本土和外来房企在排行中浮浮沉沉，其他规模略小些的房企也有将战线转向三四线城市的。
这种下移，在很多人看来是去收割韭菜。其实，有时候小房企也有小房企的无奈，大鳄竞争激烈的青岛市场，对他们而言，本身立足就很困难。
边边角角才能拿块地，市区连想都不用想。只能往下走。潍坊、临沂，甚至烟台的海阳，都能看到小房企的影子。
大房企除坚守青岛市场外，本身也会如小房企一般去开拓三四线市场，跑马圈地，最后成功在自家版图上画圈圈。
此外，今年继续有外来大牌房企杀入青岛。你像融信、正荣、联发、华夏幸福基业，今年就传过股权收购拿地、项目合作或者前来探地的消息。
这片房地产的江湖，无数房企来来往往，进进出出。所谓区别大概是，有的是当你离开，江湖却一直有你的传说。而更多的是，当你悄然离场，但江湖却还一直在那里。
买房人在市场的波荡起伏中，永远在纠结：这个时候，买还是不买。自住的永远希冀未来升值，投机的永远希望淘金发财......楼市一不小心，承载了很多人的梦想。
3
买房人：投资客依旧在路上刚需或倒逼房企调整产品
所谓楼市的怪圈，越限越涨，越涨越买，貌似至今没有什么能破解这条魔咒。去年的青岛，直至今年上半年，都还在这怪圈中挣扎。
那一阵，可以说，全民都在说房子。到了怎样的程度呢？
新政一出，随便坐个地铁，都能听见人讨论调控、讨论房子。出去吃饭，几乎桌桌都要提几句房价、房子的话题。
要碰巧有人知道你在房地产行业工作，不得了，几乎每个人都来问你买哪里的房子合适，房价还会涨吗，是不是个出手的好时机？
如今的青岛楼市，虽则鲜少再见全民说房的生活场景，也甚少出现售楼处千人疯抢的场面，但也还不能说是房地产的寒冬已来，顶多能说市场在降温。青岛楼市的销售数据也不能说明当下的市场是寒冬。
去年一年，青岛卖房19万套，销售面积万平，销售总额亿。而今年上半年的成绩单显示，尽管销售套数近8.6万套，量不及去年的一半，但销售总额却到了亿。去年的一半也才亿。
自去年以来，青岛房企在户型产品上的调整，大多主打改善型的大户型产品。最终数据也能显示出有所影响，即销售套数上下降，而销售总额却有增无减。
是以，改善型需求成为去年以来市场的重要一极。去年，户型面积在-平的销售套数近6万套左右。而90-平的刚需，也才4万套多点。
当然，这一波操作中，并非都是自住，很多是投机。甚至，投机的比重应该会很大。青岛的限价调控、即墨撤市划区、上合峰会、地铁开通等引子，每一波小高峰，都吸引不少资本热钱过来淘金。
去年卖得最火的时候，外地买手不少人打电话找中介，开头就是要买哪哪儿的房，全款，给好处费，只要能买上房。也有玩得票更大一点的，企业出资，员工出面。
直到现在，投机依旧在。你像高新区这边，前一阵就有不少莱西、平度买手过来，定百十来平的大有人在。要说，莱西、平度后期到高新区来住，这点不太现实，也就是说，这是纯投资。
只不过高新区这波投资客，常被戏谑为传说中的韭菜。五年限售，期房至少两年交房大限，房子等到能出手，得至少七年之后。熬过七年之后，高新区会是个什么样，实在是个未知数。
但，另一方面，高新区目前的价格确实是比其他区域低，精装1.5万以内。买卖决断，就又回到最初始的问题：买，还是不买？这个问题，也将是今年下半场最纠结的问题。
但，对投资客而言，这并不是问题。投资客的答案，是随时入场都可以，毕竟有充足资金作后盾。投资客，永远在路上。
选择何时入场，才是投资客间的较量，赌的就是一个眼光。这些人，即便是韭菜，也都是有资本的韭菜。眼下青岛的房价，还真不是想当韭菜就能当的。
今年上半年商品住宅成交均价到了1.3万左右。打刚需90平，万。去年这个价格区间的销量在2万套左右，而万以上的销售总量却在4.5万套左右。
也就是说，从去年的市场开始，真正刚需产品的量并不充足。换句话说，青岛市场中尚存在部分刚需，自去年一直处于抑制状态。
如今，黄岛开发区往西随便提起个盘得1.4万以上，即墨据说连2万以下的盘都很少见，胶州去年就过了1万大关，城阳去年过了1.8万大关......市区更是不用提。
按照现有的高房价行情来说，刚需买房计划需要延期执行。倘若房企想要解局的话，只能是将大户型产品下调成略小面积，才能迎合这部分需求，换得更多现金流。
或者，直接降价。但一般而言，房企不太愿意降价。因此，市场中发现最多的还是调整产品，譬如一期还卖、来平的户型，二期就发现这个户型不见了。
去年的户型产品、价格都是把刚需拔高了档次，几乎是前几年的刚改、改善。今年市场降温，很大程度上是改善需求降温。那么，原先被忽视的刚性需求，可能就会重获房企宠爱，开启刚需薅羊毛之路。
出于市场、刚需购买力倒逼、年底回款压力、推盘量等考虑，下半年的青岛房企，不排除会有部分采取低价走量的策略，但这类推货量不会很大，以此为噱头打广告的居多。
不管是调整户型产品，还是打价格战，抑或者降低首付，都是房企吸引刚需买房置业的促销手段。买房人适当捡漏的同时，亦需擦亮眼睛。
当然，也可能，房企一个鼻孔出气，会统一扛价。肯定会扛价。房企都是很爱惜自家的产品的，但应该不会一直扛到年底。市场下行，房企也在琢磨活路。
无论如何，青岛楼市的下半年，不会如表面这般风平浪静。买房人身在江湖，切记买房事大，须周详计划，免得日后后悔。