质观齐鲁栏目讯，为进一步落实“谁执法谁普法”普法责任制，促进房地产企业规范经营、诚信履约，提示房地产交易个人增强风险防范意识，依法理性维护自身合法权益，日前，即墨法院全面梳理年审理的涉房地产纠纷案件，选取6个典型案例进行发布，发挥典型案例示范引领作用，促进房地产市场平稳健康发展。
（图源：青岛市即墨区人民法院官微）
1、借名买房需谨慎
基本案情
年7月，崔某与开发商甲签订《青岛市商品房预售合同》，与银行签订《个人购房借款/担保合同》办理了按揭贷款，涉案房屋预告登记在崔某名下。但徐某在年7月之前向甲开放商转账支付了购房定金，涉案房屋的买卖合同、预告登记证明、个人借款凭证、房款收据、契税、物业费收据等材料原件均由徐某持有。徐某每月按照贷款数额向崔某的贷款账户转账，涉案房屋也由徐某存放货物使用。徐某与崔某的通话录音中，崔某对徐某借其名买房的事实表示认可。后因徐某与崔某产生矛盾，徐某遂起诉至法院，要求甲开发商直接将产权证办理到徐某名下、要求银行将贷款手续变更到徐某名下。
案件评析
法院认为，涉案房屋的首期房款、按揭款以及其他契税等相关款项实际上由徐某支付。通过购买房屋的最初意思表示、首期房款的支付、银行贷款的偿还、购房票据等房屋相关手续凭证的持有、房屋的占有使用、双方的往来等情况，可以认定双方之间借名买房事实存在，徐某是涉案房屋的实际购买人，但涉案房屋登记在崔某名下，徐某只是对房屋享有债权而不是物权，故徐某要求甲开发商直接将产权证办理到其名下的诉讼请求，法院不予支持。涉案房屋尚有银行按揭贷款未偿清，银行贷款的审批与贷款人的个人征信等条件相关，故徐某要求银行将按揭贷款手续变更到徐某名下的诉讼请求，法院不予支持。
法官说法
借名买房，是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。不论借谁的名义购买房屋，都建议先行了解借名的事由是否违反法律规定，不违反法律规定的前提下，也应委托专业人士起草借名买房协议，并保存全流程的证据原件，即便如此，房屋也存在不能过户到自己名下的风险，因为借名买房人对房屋享有的是债权而不是直接的物权，所以借名买房存在极大的交易风险，应当慎之又慎。需要特别提醒的是，借名人和出借人不能为规避国家限购政策进行借名买房交易，否则会因违背公序良俗而无效。
2、限购期内购买经济适用房不能对抗法院执行
基本案情
年1月，张某购得农村经济适用房一套，年，张某的朋友万某向江某借款35万元，张某作为担保人为万某的借款提供担保。借款到期后，因万某未还款，江某于年向法院提起诉讼，经法院审理判决万某偿还借款，张某承担连带责任。江某向法院申请强制执行，由于万某无财产可供执行，法院于年2月7日查封张某的经济适用房，并年9月21日作出执行裁定书，裁定对房屋进行拍卖还债。另查明，张某在年1月与王某签订房屋买卖合同，约定以30万元的价格将张某的经济适用房卖给王某，王某付清房款，于年1月27日接房入住。现因该房屋被法院查封拍卖，王某遂向法院提起案外人执行异议之诉，称房屋归其本人所有，不属于张某的财产，要求解除查封，停止拍卖。
案件评析
法院经审理认为，因经济适用房自产权登记之日起5年内不能上市交易，王某明知却仍然购买，故认定王某对于案涉房屋未办理过户登记存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八要规定的能够排除执行的情形，遂驳回王某的诉讼请求。
法官说法
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城镇低收入、住房困难的家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购买该房的家庭必须符合法地政府的相关政策要求。若允许经济适应房在五年内转让将损害其他轮后中低收入家庭购房者的住房利益，因此，法院可能会认定合同无效或虽然认定合同有效但不能对抗法院的强制执行。在限购期内购买经济适应房存在很大的风险，在此提醒广大消费者在购买房屋时务必擦亮眼睛，要对房屋的性质及相关政策作详细的了解，避免钱财两空。
3、以房抵债，债权人所获得的该房权益不能对抗法院执行
基本案情
法院审理阎某某与李某某民间借贷纠纷一案，判决书已发生法律效力，但李某某一直未履行义务。阎某某遂向法院申请执行，法院查封李某某所有的一处房屋并发布公告，计划对涉案房屋进行拍卖。王某某遂向法院提出异议，称该房屋归其本人所有，请求中止对该房屋的执行，法院经审理后驳回王某某的异议请求。王某某遂向法院提起诉讼，主张因其替李某某还债，李某某遂将该房屋转让给自己，协议约定允许李某某之子在服兵役期间无偿使用该房屋，使用期限16年，在该房屋被查封前已经自己与李某某签订《房屋转让协议》，因此，王某某认为其享有可以排除执行的权利，要求法院对涉案房屋停止执行。涉案房屋现仍由李某某之子占有使用。法院经审理认为，王某某的主张不符合相关法律规定，其诉求排除对涉案房屋执行的理由不能成立。
案件评析
本案王某某与李某某签订的《房屋转让协议》约定李某某无偿使用涉案房屋16年，未约定房屋的转让价款,且房屋并未登记过户到王某某名下。该房屋转让协议并非通常的买受人支付对价、出卖人将房屋交付买受人的房屋买卖关系，双方的房屋买卖法律关系是建立在以房屋抵付王某某代李某某偿还的借款的基础之上，实质是以房抵债行为，该行为取得物权的目的是为了消灭债权，并非是为了取得物权，双方并非普通的以取得物权为目的的房屋买卖合同关系。因此王某某的主张不能获得法院支持。
法官说法
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人主张涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，其应举证证实符合上述条件。
执行异议之诉立法的目的是为对执行标的享有正当权益的案外人以排除执行、维护自身权益的救济途径，但在实践中，案外人与被执行人恶意串通企图拖延执行、妨碍执行的情况屡见不鲜，因此，在执行异议案件的处理过程中，法院会严格审查案外人是否享有排除执行的民事权益。当房屋等不动产作为执行标的时，法院会严格审查是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，以期执行异议之诉既不损害享有合法权益的案外人的利益，也不给被执行人妨碍执行的机会。
（来源：青岛市即墨区人民法院）
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