这个周三，首套房贷利率可以降到4.4的文章才发
昨天，周五，央行又了一把，最新的5年期LPR降到了4.45
简单理清一下
4.4是在当时的5年期LPR（4.6）基础上减20个基点得到的
而这次的4.45是直接把5年期的LPR变成了4.45
而这两次的政策是可以叠加使用的
也就是说，现在买房，首套的房贷利率就是当前相应的5年期LPR-20个基点
而当前的5年期LPR是4.45
所以现在首套房贷利率最低是4.25，二套房是5.05（这个二套房利率比当前正在还贷的大部分人的首套都低很多）
立马地，我的同事们朋友圈里就上传了这么一张图
虽然4.25不是全部银行，但只要有几家银行能做了，其他银行就得跟上，要不然你竞争不过别的银行呀，最近大家或多或少多都有遇到上门推小额贷款或者打电话推银行贷款的吧，，银行都急着放贷呢
对已经买房现在已经在还贷的人来说，如果你选的是LPR利率，那么明年1月1日之后你也能享受到这个优惠，当然前提是明年1月份之前现在这个LPR不会又调高了
很多有意向买房的人，看到这样的消息会有一个想法：我再等等，说不定利率还能降
恩，说不定
市场不好，救市的目的没有达到，那就有可能继续降
都知道我们的楼市是短期看政策，去年的政策还三条红线一条条勒住开发商的脖子，贷款卡得死严，逼的开发商国内银行贷不到钱，去国外搞美元债；今年却开始救房企，这个周一监管机构将碧桂园、龙湖、美的置业三家民企定位示范房企，帮助其恢复公开市场的融资功能，也是这个周，重庆还支持金科3个亿
房贷利率下调，不是单一的一个点，它是一个象征，有类似于给你点阳光你就可以灿烂的效果，相当于老大点头，后面的各种政策例如破限购、降首付都可以爆发
而且我们也看到了，不单单是降利率，救市的措施是全方位的
至于说这些猛药下下来，什么时候会达到临界点，把市场救过来
不知道
政策都是一边实施一边看效果一边调整
谁要是说能断出个日子来，那真是仙人了
不过可以肯定的是，这种猛药急下的情况，让很多购房者的心态也燥了
一个婚前买房的姑娘（还没有到谈婚论嫁的时候），选择这个时候买房，就是觉得政策好，对比一下，现在这个房贷利率是七年来最低的了，和15年一个水平，她的意思是，或许以后利率可能更低，但现在这个水平感觉是可以接受的程度，这东西不能赌自己就一定能买在最低点
她找我们的同时，还找了另一家中介
她和那家中介去看了华发九龙湾，跟我们去看了九龙明珠花园和阳光海上城——她想买现房
她先看了华发九龙湾，喜欢小区的环境和物业
看了九龙明珠花园之后，立刻觉出华发九龙湾的问题，九龙湾是大高层，公摊大，同样的面积，九龙明珠花园明显宽敞
不过九龙明珠花园看的89平的三室是老户型，南向两个卧室，客厅在中间，卫生间没有窗
阳光海上城的房子是二期的，南向客厅+一个南向卧室，客厅餐厅厨房一体，卫生间带窗，全明户型
姑娘看过之后，说回去考虑
隔天突然打来电话，说被骗了，另一家中介给她打电话，说她看的华发九龙湾的房子有人看中了，催她赶快下定，免得被别人买走，姑娘被对方煽动得交了定金，回去后感觉不对，又给我们打电话，我们查了一下这套房子竟然是套法拍房，出主意帮姑娘追回定金，这就是后话了
第一次买房的刚需群体大多会面临这些问题，因为自己不懂，想找专业的中介，但又不知道甄别选择可靠的中介，（有很多客户会找两家甚至多家中介，最后反而自己被蒙在鼓里），导致最后被骗
虽然客户找多个中介的情况很常见，但在这个姑娘这里，我还是感觉有些不是滋味
我觉得，男人买房是为了结婚，女人买房是为了有单身的自由
所以我认为这是她的刚需房
同为女性，在帮她找房的时候，我不自觉地投入更多，却没取得对方的信任，很惭愧
对改善群体来说，买房的心态不是必须要买而是为什么要买或者为什么要换
最近的很多改善客户，目的明确——跟着学区买房
今年威海一中的普通生学区有一部分调整：高区城区世昌大道以南区域之前是二中，现在调整为一中
这样，威海一中的招生范围就是环翠区昆明路以北（含孙家疃街道），以及高区城区
图片来自艾克数据
二中有南北两个校区，其招生区域是以即墨路为界，原则上即墨路以北为北校区招生区域
二中的招生区域为环翠区昆明路以南、羊亭、张村、温泉、桥头，高区初村、临港、经区
实验高中，也就是新一中，招生范围是环翠区、高区、经区、临港
三中在桥头，招生范围是环翠城区昆明路以南、温泉、桥头、经区
四中在临港，招生范围是环翠区昆明路以北（含孙家疃）、羊亭、张村、高区、临港
一个客户现在孩子还上初二，现在就找到我们开始看一中的学区房
孩子的成绩是一个卡线的状态，现在来看，好的话能上一中，不好的话上二中（新一中的硬件很厉害，定位是比一中高的，但在很多本地家长看来，一中有底蕴所以更倾向于一中，由于新一中的招生范围更广，不在一中招生区域内的很多家长会乐意选择新一中）
家长特意咨询了老师的建议，老师觉得孩子现在青春期，波动比较大，可以等初三下学期比较稳定了再做决定
但作为家长，一方面是倾尽心血在孩子思想尚未成熟的这个阶段给予有效的管束，另一方面找家教，一节课三百的费用，提升孩子的成绩，未来是不确定的，但我们要尽力而为，尽可能把不确定因素变成确定因素
在做这些的同时，家长也做出决定，现在就开始看房，就算将来考试失利，房子再处理就是了，一定不能分数够了房子却没确定好，哪个能耽误哪个不能耽误，一定要拎得清
家长的诉求很明确，要一套确定能上一中的房子
云鹤山庄，离威海一中最近的小区了，年建成的房子，看这个时间，小区的样子房子的户型就知道了
跟他们现在住的房子比，肯定是居住舒适度要差一大截，但客户说，咱要的只是可以落户，以后把房子租出去，用租金还房贷
刚好还有一个客户就是租房，他家当初为了孩子能上实验中学，特意在安平巷小区买的房子，
这个小区属于一中的招生范围，但是家长不舍得孩子早晚奔波，用家长的话说我孩子背单词做习题的时间不能浪费在坐车上，所以家长要在一中旁边租房子
相对来说，这部分客户群体是成交周期最短的，他们有买房的经验，知道市场行情，知道自己应该怎么给出合理的价钱，而且目标明确，所以成交很快
最拧巴的，是二手房市场上那些高不成低不就的客户
真的，威海现在的二手房市场非常拧巴
买房的看个93平的，嫌小；看个平的，嫌贵
而另一方面，有的卖房业主已经准备等六七月份提价再卖
二手房市场跟新房市场不同，卖方如果不是急着用钱，一般都不会怎么降价，而且他们大都不缺房子住，所以他们不着急出售，也不会给出买方想要的价钱
所以我们在二手房市场上会看到很多次新房还有一些小区较新的房子售价远超新房
买方往往看过之后很愤怒，凭什么要这么高的价？
可是威海的二手房市场就是一个愿买一个愿卖的市场，没有其他道理可讲，房东愿意挂多少钱那是他的自由
虽然那些房子往往都存在着户型不好、小区绿化不好、物业不好等等问题，毛病一大堆，但是这些都不能成为房东降价的原因，只有房东想降价的时候他才会降价
而要让大部分房东认识到自己挂出的价格虚高，还需要时间、需要很多的时间
如果你不是对某个地段某个小区有执念，建议你买新房
和二手房比，同地段的新房单价低、首付低，一般来说户型也更好、小区规划也更好，现在这个时候可选择的范围也非常大，真的是比二手房香多了